Blog

Sime Darby Property Bhd (SimeProp) terus menunjukkan prospek cerah dengan strategi diversifikasi portofolio yang berfokus pada pendapatan berulang. Analis dari CGS International Research (CGSI Research) mempertahankan rekomendasi beli untuk saham ini dengan target harga RM1,90, didorong oleh potensi pertumbuhan dari akuisisi aset dan pengembangan proyek baru.

Salah satu pendorong utama adalah pembelian dua gudang logistik di Bandar Bukit Raja, Selangor, senilai RM232 juta, yang diperkirakan menghasilkan laba bersih tahunan RM7–8 juta. Selain itu, SimeProp juga mempertahankan beberapa unit komersial dan industri untuk meningkatkan pendapatan sewa, termasuk KLGCC Mall di Kuala Lumpur yang akan beroperasi pada paruh kedua tahun ini. Proyek pusat data di Elmina Business Park juga diharapkan berkontribusi terhadap pendapatan mulai tahun depan.

Meski demikian, ada tantangan yang perlu diwaspadai, seperti dampak kenaikan pajak jasa konstruksi (SST) sebesar 6% yang dapat meningkatkan biaya pengembangan properti komersial dan industri. Namun, sektor residensial yang mencakup lebih dari 50% penjualan SimeProp tidak terkena dampak ini, sehingga risiko terhadap margin laba relatif terkendali. Analis juga mengingatkan potensi perlambatan permintaan di segmen komersial akibat kenaikan harga properti.

Di tengah tantangan tersebut, CGSI Research tetap optimis dengan prospek SimeProp, terutama dengan percepatan penagihan progresif di sisa tahun fiskal 2025. Valuasi saham dianggap menarik dengan price-earning ratio 15x untuk tahun fiskal 2026, didukung proyeksi pertumbuhan pendapatan yang kuat. Risiko utama meliputi kerugian dari proyek Battersea Power Station di Inggris dan peluncuran properti yang lebih lambat, sementara ekspansi bisnis pusat data bisa menjadi katalis positif. Saham SimeProp ditutup pada RM1,42 dalam perdagangan terakhir.

Investasi properti di Malaysia terus menarik minat warga Singapura, terutama karena faktor kedekatan geografis dan harga yang relatif lebih terjangkau. Namun, sebelum memutuskan untuk membeli, penting untuk memahami berbagai regulasi dan batasan yang berlaku bagi pembeli asing. Pasar properti Malaysia memiliki karakteristik unik yang berbeda dengan Singapura, termasuk batasan harga minimum, jenis properti yang boleh dimiliki, serta struktur pajak dan biaya yang kompleks.

Salah satu aturan utama yang perlu diperhatikan adalah batas harga minimum untuk properti yang dapat dibeli oleh warga asing. Di wilayah-wilayah seperti Kuala Lumpur, Johor, Selangor, dan Pulau Penang, batas minimal umumnya adalah RM1 juta untuk properti strata. Namun, di beberapa negara bagian seperti Perlis, Kedah, dan Sarawak, batas ini bisa turun hingga RM500.000–600.000, terutama untuk proyek yang kelebihan pasokan. Meski ada pengecualian tertentu, seperti proyek Summer Suites di Johor yang menawarkan harga lebih rendah, pembeli tetap harus mempertimbangkan implikasi jangka panjang, termasuk keterbatasan pasar saat menjual kembali properti tersebut di masa depan.

Selain batas harga, pembeli asing juga dibatasi pada jenis properti tertentu. Misalnya, properti yang diperuntukkan bagi Bumiputera atau tanah cadangan Melayu tidak dapat dimiliki oleh warga asing. Aturan ini bervariasi antarnegara bagian, seperti di Selangor yang membatasi pembelian properti tapak hanya dalam pengembangan strata berpagar, atau di Sarawak yang melarang pembelian properti tapak dan tanah adat. Perbedaan regulasi ini menuntut calon investor untuk melakukan riset mendalam terkait aturan spesifik di setiap negara bagian sebelum melakukan transaksi.

Biaya tambahan seperti bea meterai, pajak, dan biaya pemeliharaan juga perlu diperhitungkan. Pembeli asing biasanya dikenakan bea meterai sekitar 4% dari harga pembelian, ditambah biaya persetujuan negara bagian sebesar 2% atau minimal RM25.000. Beberapa pengembang mungkin menawarkan insentif seperti potongan biaya hukum atau uang muka, namun hal ini tidak berlaku secara merata. Oleh karena itu, penting untuk berkonsultasi dengan ahli hukum atau agen properti untuk memahami struktur biaya secara menyeluruh sebelum melakukan investasi.

Pasar Bisnis Malaysia Hadapi Berbagai Tantangan dan Peluang

Perusahaan-perusahaan besar di Malaysia sedang menghadapi dinamika bisnis yang beragam, mulai dari tekanan biaya hingga strategi ekspansi. MSM Malaysia Holdings Bhd, salah satu produsen gula terkemuka, mengkhawatirkan dampak pajak penjualan dan jasa (SST) sebesar 5% atas gula mentah yang akan berlaku mulai 1 Juli. Meskipun pajak ini tidak langsung dikenakan pada gula rafinasi, CEO Grup Syed Feizal Syed Mohammad memperingatkan bahwa biaya produksi bisa terdorong naik, berpotensi memengaruhi harga akhir bagi industri.

Di sektor energi, Malaysia akan membangun pabrik kedua untuk konversi sampah menjadi energi (WTE) di Sungai Udang, Melaka, dengan investasi mencapai RM660 juta. Proyek ini dikelola oleh Alam Flora Environmental Solutions Sdn Bhd dan menggunakan model bangun, operasikan, dan miliki. Langkah ini memperkuat komitmen negara dalam mengelola limbah secara berkelanjutan sekaligus meningkatkan kapasitas energi terbarukan.

Sementara itu, Astro Malaysia Holdings Bhd melaporkan penurunan laba bersih sebesar 20,8% pada kuartal pertama tahun fiskal 2026. Untuk mengatasi hal ini, perusahaan berencana memperluas konten lokal dengan harga lebih terjangkau, termasuk di platform streaming sooka. Strategi ini diharapkan dapat menarik lebih banyak pelanggan di tengah persaingan yang semakin ketat.

Pemerintah memutuskan untuk memberikan keringanan pajak bagi sektor properti dengan mengecualikan perumahan yang dibangun di bawah Akta Pembangunan Perumahan (HDA) dari aturan Pajak Penjualan dan Jasa (SST) terbaru. Kebijakan ini diambil setelah adanya masukan dari pelaku industri mengenai potensi kenaikan biaya konstruksi yang dapat berdampak pada harga rumah.

Menteri Perumahan dan Pemerintah Daerah Nga Kor Ming menjelaskan bahwa pengecualian ini mencakup seluruh properti residensial, termasuk apartemen servis di lahan komersial, selama memenuhi kriteria HDA. Langkah ini merupakan hasil koordinasi dengan Kementerian Keuangan untuk meminimalisir beban pajak berjenjang melalui mekanisme bisnis-ke-bisnis (B2B).

Bahan bangunan dasar seperti semen dan pasir tetap dikenakan tarif SST 0%, sementara kenaikan pajak hanya berlaku untuk delapan jenis material tertentu seperti kaca laminasi dan jaring. Menurut Nga, perubahan ini hanya memengaruhi sebagian kecil dari total kode tarif bahan konstruksi. Kontraktor juga diberi fleksibilitas untuk memisahkan biaya material dan jasa guna menghindari pengenaan pajak ganda.

Pemerintah menegaskan komitmennya untuk menjaga keseimbangan antara reformasi fiskal dan keterjangkauan perumahan. Nga menyatakan bahwa KPKT akan terus berkoordinasi dengan berbagai pihak guna memastikan implementasi kebijakan yang adil bagi pembeli rumah.

Desa Juru membuktikan bahwa komunitas kecil bisa meraih prestasi besar setelah berhasil menduduki posisi ketiga dalam Kompetisi Desa Baru Nasional 2024. Penghargaan ini, diselenggarakan oleh Kementerian Perumahan dan Pemerintah Daerah (KPKT), membawa pulang dana hibah sebesar RM500.000 untuk pengembangan infrastruktur dan program masyarakat.

Prestasi ini bukan yang pertama bagi Desa Juru, yang sebelumnya telah mencatatkan namanya dalam berbagai kompetisi tingkat lokal maupun nasional. Anggota Dewan Undangan Negeri Bukit Tengah, Gooi Hsiao-Leung, mengungkapkan kebanggaannya atas konsistensi desa ini dalam meraih penghargaan, termasuk juara kedua Anugerah Landskap Nasional 2024 dan peringkat ketiga Kompetisi Desa Bersih 2021.

Dengan sejarah panjang sejak didirikan tahun 1952 pada masa Darurat Malaya, Desa Juru kini tumbuh menjadi permukiman modern berpenduduk sekitar 2.000 jiwa. K.C. Ng dari KPKT menjelaskan bahwa kompetisi ini bertujuan memacu pembangunan sosial-ekonomi sekaligus menjaga keterikatan generasi muda dengan akar sejarah mereka. Pemerintah pun mengalokasikan RM1,9 juta untuk proyek infrastruktur di tujuh desa baru di Seberang Perai.

Dukungan berkelanjutan dari berbagai pihak menjadi kunci kemajuan Desa Juru. Gooi mendorong pelestarian nilai budaya sementara MPKK berencana membangun gapura ikonik menggunakan sebagian dana hibah. Alokasi anggaran pemerintah federal sebesar RM84 juta untuk desa-desa baru di seluruh Malaysia tahun ini semakin memperkuat komitmen pembangunan berkelanjutan di kawasan pedesaan.

Pemerintah Penang mengambil langkah strategis untuk mengatasi persediaan properti yang menganggur dengan memperluas insentif pembelian rumah. Kebijakan diskon 5% yang sebelumnya hanya berlaku untuk pembeli pertama kini dibuka untuk semua kalangan, mencakup seluruh properti siap huni yang belum terjual.

Keputusan ini disahkan melalui rapat dewan eksekutif negara bagian (MMK) pada pertengahan Juni lalu. Menurut Kepala Menteri Chow Kon Yeow, perluasan program ini bertujuan mempercepat penyerapan unit overhang sekaligus mendorong pertumbuhan sektor properti. Skema ini tetap berjalan di bawah payung Kampanye Kepemilikan MADANI (MOC) dengan masa berlaku satu tahun.

Persyaratan utama tetap mengikat, termasuk keterlibatan pengembang terdaftar di Dewan Perumahan Negara Bagian Penang (LPNPP). Properti yang memenuhi syarat harus diverifikasi oleh Pusat Informasi Properti Nasional (NAPIC) sebagai unit overhang. Data terbaru menunjukkan ada 2.796 unit yang masuk kategori ini di berbagai segmen perumahan.

Chow optimistis kebijakan ini akan meningkatkan minat beli masyarakat sekaligus meringankan beban pengembang. Turut hadir dalam pengumuman ini sejumlah pejabat terkait, termasuk Walikota Dewan Kota Seberang Perai, Datuk Baderul Amin Abdul Hamid. Langkah ini diharapkan menjadi solusi jangka pendek yang efektif bagi pasar properti Penang.

Kasus sengketa zonasi di Tanjung Bungah, Penang akhirnya mencapai titik akhir setelah Mahkamah Persekutuan menutup pintu bagi upaya banding 49 pemilik apartemen One Tanjong. Keputusan ini mengukuhkan perubahan status lahan tetangga yang kini diperbolehkan untuk pengembangan bisnis dan kesehatan, setelah sebelumnya ditetapkan sebagai kawasan marina.

Panel tiga hakim yang dipimpin Zabariah Yusof menilai tidak ada dasar hukum yang cukup untuk menerima banding tersebut. Mereka menegaskan bahwa pertanyaan hukum yang diajukan tidak memenuhi kriteria penting menurut Undang-Undang Kehakiman 1964, khususnya terkait isu konstitusional atau preseden hukum baru. Akibatnya, pemohon diwajibkan menanggung biaya perkara total RM60.000 yang dibagi untuk dua pihak tergugat.

Akar perselisihan bermula ketika pengembang Lone Pine Residence mengubah rencana awal lahan mereka tahun 2021. Perubahan dari zona marina menjadi kawasan bisnis umum ini memicu protes warga yang merasa hak partisipasi mereka dalam perencanaan wilayah diabaikan. Para pemilik kondominium bersikeras bahwa proses tersebut melanggar Undang-Undang Perencanaan Kota dan Negara 1976 karena tidak melibatkan konsultasi publik.

Meski demikian, seluruh jenjang peradilan mulai dari Mahkamah Tinggi hingga Bandar telah konsisten menyatakan bahwa perubahan zonasi dilakukan secara sah. Pengadilan menilai kewenangan mutlak berada di tangan pemerintah negara bagian tanpa kewajiban melibatkan masyarakat. Dengan keputusan akhir ini, proyek pengembangan suite pensiun dan fasilitas kesehatan dapat berlanjut tanpa hambatan hukum lebih lanjut.

Pasar properti komersial Malaysia kini menjadi sorotan utama, dengan pertumbuhan yang didorong oleh permintaan akan aset berkualitas tinggi dan berkelanjutan. Investor lokal maupun internasional semakin tertarik pada gedung-gedung kantor Kelas A dan properti bersertifikat ESG, yang menawarkan keunggulan dalam teknologi dan kenyamanan pengguna. Perubahan ini tidak hanya mencerminkan preferensi pasar, tetapi juga menandai pergeseran menuju praktik bisnis yang lebih bertanggung jawab secara lingkungan.

Salah satu faktor pendorong utama adalah meningkatnya kebutuhan akan ruang kerja fleksibel, seiring dengan tren kerja hibrid yang terus berkembang. Menurut laporan terbaru, perusahaan-perusahaan besar lebih memilih gedung dengan fasilitas modern dan tata letak modular untuk mendukung produktivitas karyawan. Kawasan seperti Tun Razak Exchange (TRX) menjadi pusat pertumbuhan, dengan tingkat kekosongan yang terus menurun akibat tingginya permintaan. Hal ini menunjukkan kepercayaan investor terhadap prospek jangka panjang sektor properti komersial di Malaysia.

Strategi reposisi aset juga menjadi kunci sukses di tengah dinamika pasar yang berubah. Pemilik gedung kini lebih selektif dalam memilih penyewa, sambil berinvestasi dalam peningkatan fasilitas untuk menarik klien korporat. Gedung-gedung dengan sertifikasi hijau terbukti mampu menarik penyewa premium dan investor institusional yang berkomitmen pada prinsip keberlanjutan. Tren ini sejalan dengan temuan berbagai survei terbaru, yang menegaskan pentingnya adaptasi terhadap kebutuhan pasar yang terus berkembang.

Prestasi Malaysia di kancah regional semakin diperkuat dengan berbagai penghargaan bergengsi, seperti PropertyGuru Asia Property Awards. Proyek-proyek unggulan seperti Serenia Industrial Park dan The MET Corporate Towers telah membuktikan keunggulan Malaysia dalam pengembangan properti komersial berstandar internasional. Dengan fondasi yang kuat dan strategi yang tepat, pasar properti komersial Malaysia diprediksi akan terus menunjukkan ketahanan dan potensi pertumbuhan yang menjanjikan bagi para investor di masa depan.

Sektor properti Malaysia menunjukkan ketahanan yang mengesankan di tengah dinamika ekonomi global, dengan pertumbuhan stabil yang didorong oleh permintaan konsumen dan inisiatif pemerintah. Data terbaru mengungkapkan harga rata-rata rumah mencapai RM475.126, naik 0,4 persen dibandingkan tahun sebelumnya, sementara volume transaksi residensial mendominasi pasar dengan kontribusi 63 persen dari total aktivitas properti.

Pengembang properti tampaknya semakin optimis, tercermin dari lonjakan 50 persen proyek perumahan baru yang dimulai pada kuartal ketiga 2024. Kashif Ansari dari Juwai IQI menekankan bahwa keseimbangan antara pasokan dan permintaan terjaga, dengan hampir 24.000 unit rumah diserahkan dalam periode yang sama. “Stabilitas suku bunga dan harga yang terkendali menciptakan lingkungan yang kondusif bagi pembeli,” ujarnya, memproyeksikan tren positif akan berlanjut hingga akhir tahun.

Peningkatan kinerja pasar didukung oleh pertumbuhan transaksi di semua segmen, termasuk properti komersial dan industri. Abdul Razak Yusak dari JPPH menyoroti penurunan unit overhang menjadi 21.968, menandakan penyerapan pasar yang lebih baik. Proyek infrastruktur strategis seperti RTS Johor dan ECRL diharapkan menjadi katalis tambahan, memperkuat daya tarik investasi properti di berbagai wilayah.

Pemerintah terus mendorong aksesibilitas perumahan melalui program seperti Skim Jaminan Kredit Perumahan dan Kempen Pemilikan Rumah 2.0, yang berfokus pada generasi muda dan kelompok berpenghasilan menengah ke bawah. Menteri Nga Kor Ming mengungkapkan 76,9 persen unit SPNB telah dibeli oleh pemuda, mencerminkan keberhasilan kebijakan inklusif ini. Namun, tantangan seperti kenaikan biaya material dan pembiayaan tetap menjadi hambatan bagi pengembang dalam mempertahankan harga terjangkau.

Microsoft kembali memperluas investasinya di Malaysia dengan membeli sebidang tanah industri seluas 138.532 ekar di Eco Business Park I, Iskandar Malaysia, Johor senilai RM693,96 juta. Transaksi ini melanjutkan pembelian sebelumnya pada Juni 2023, di mana perusahaan teknologi global itu mengakuisisi lahan 123.141 ekar di kawasan yang sama seharga RM402,3 juta untuk pengembangan pusat data hyperscale.

EcoWorld Malaysia melalui anak perusahaannya, Eco Business Park 1 Sdn Bhd, telah menandatangani perjanjian jual beli bersyarat dengan Microsoft. Lahan yang dijual merupakan bagian dari pengembangan seluas 612 ekar yang diperoleh grup properti ini sejak 2014. Dari total harga jual RM693,9 juta, sebagian dana akan dialokasikan untuk penyelesaian infrastruktur dan biaya transaksi, sementara sisanya digunakan sebagai modal kerja.

Dalam pengajuan ke Bursa Malaysia, EcoWorld mengungkapkan segmen bisnis industrinya telah mencatat pertumbuhan signifikan dengan penjualan melebihi RM1 miliar pada tahun fiskal 2023 dan 2024. Strategi tiga cabang yang dijalankan perusahaan memungkinkannya melayani beragam klien mulai dari UKM lokal hingga korporasi multinasional. Total penjualan tanah untuk pusat data dalam setahun terakhir mencapai RM1,3 miliar, memperkuat posisi kas perusahaan yang sudah mencapai RM1,36 miliar per Oktober 2024.

Keuntungan pasti dari transaksi terbaru ini belum dapat dipastikan karena bergantung pada biaya pengembangan aktual. Namun, penyelesaian penjualan diharapkan dapat meningkatkan aset bersih dan mengurangi leverage perusahaan. Proses ini diperkirakan rampung pada paruh pertama 2026, setelah memenuhi semua persyaratan regulasi. Analis Maybank Investment Bank memperkirakan EcoWorld masih terus bernegosiasi dengan beberapa operator pusat data potensial untuk proyek di Lembah Klang dan Johor.