Category: Uncategorized

Pemerintah Malaysia tengah menyiapkan regulasi baru untuk meningkatkan kualitas pengelolaan properti strata yang selama ini menjadi masalah kronis di sektor perumahan. Menteri Perumahan dan Pemerintahan Lokal Nga Kor Ming mengungkapkan, ketidakprofesionalan dalam pengelolaan bangunan bertingkat telah berdampak signifikan terhadap nilai properti dan kualitas hidup penghuni.

Dalam Simposium Strata Internasional di Kuala Lumpur, Nga memaparkan data mengejutkan: hanya 594 perusahaan pengelola berlisensi yang menangani lebih dari 2,9 juta unit perumahan strata. Rasio yang tidak seimbang ini memicu maraknya praktik pengelolaan oleh pihak tidak berkompeten, merugikan pemilik dan penyewa. “Masalah ini tidak bisa diabaikan karena menyangkut aset dan kenyamanan hidup masyarakat,” tegasnya.

Untuk mengatasi hal tersebut, Kementerian sedang merancang undang-undang khusus yang memisahkan regulasi pengelola properti dari Akta 242 tahun 1981. Langkah ini diharapkan dapat menaikkan standar profesionalisme sekaligus memastikan dana perawatan digunakan secara transparan. Nga menekankan, pembahasan sudah melibatkan berbagai asosiasi industri dan pemangku kepentingan terkait.

Di sisi lain, pemerintah juga terus berupaya menyelesaikan proyek perumahan terbengkalai yang mencapai 1.016 proyek senilai RM98,96 miliar sejak 2022. Dampaknya tidak hanya dirasakan pembeli yang terjebak cicilan, tetapi juga merusak tata lingkungan dan menurunkan nilai properti sekitarnya. “Ini adalah komitmen kami untuk melindungi hak masyarakat sekaligus menjaga stabilitas pasar properti,” pungkas Nga.

Pasar properti Malaysia menunjukkan performa luar biasa di awal 2024, dengan nilai transaksi melampaui MYR217 miliar dan menarik investasi asing langsung senilai USD1,98 miliar. Pertumbuhan pesat ini tidak lepas dari strategi pemerintah dalam menyediakan perumahan terjangkau, memperluas infrastruktur transportasi, dan menerapkan konsep pembangunan berkelanjutan.

Sektor perumahan terjangkau menjadi tulang punggung pertumbuhan, didukung program seperti PR1MA dan Rumah Selangorku yang menawarkan kualitas hidup lebih baik. Berbeda dengan konsep lama, proyek-proyek terkini menitikberatkan pada desain komunitas terpadu, ruang terbuka hijau, dan fasilitas umum yang memadai. Pendekatan ini berhasil menarik minat masyarakat sekaligus mempertahankan standar kenyamanan.

Ekspansi infrastruktur transportasi turut mendongkrak nilai properti, terutama di kawasan suburban yang kini lebih terjangkau berkat jaringan MRT dan LRT. Konsep Transit-Oriented Development (TOD) semakin populer, menciptakan kawasan hunian terintegrasi yang mengurangi ketergantungan pada kendaraan pribadi. Perkembangan ini mengubah pola permukiman sekaligus mendorong pertumbuhan ekonomi di wilayah penyangga kota besar.

Isu keberlanjutan menjadi tren utama dengan semakin banyak proyek yang mengadopsi desain biophilic dan solusi berbasis alam. Pembeli kini lebih sadar lingkungan, mendorong pengembang untuk memasukkan elemen seperti atap hijau dan sistem pengelolaan air hujan. Institut Arsitek Lanskap Malaysia (ILAM) aktif mendorong penerapan Nature-Based Solutions (NBS) sebagai standar baru dalam perencanaan kota yang responsif terhadap perubahan iklim.

Asosiasi Profesional Pengelola Fasilitas Malaysia (MIPFM) mendesak pemerintah untuk mengevaluasi kebijakan pengenaan cukai jualan dan layanan (SST) pada dana pemeliharaan properti komersial. Permohonan resmi telah diajukan ke Kementerian Keuangan dan Jabatan Kastam Diraja Malaysia menyusul kekhawatiran akan dampak finansial terhadap pemilik usaha.

Penerapan SST sebesar 6% untuk biaya perawatan dan dana cadangan properti komersial berstrata dinilai kontraproduktif dengan tujuan pengelolaan aset jangka panjang. Berbeda dengan sektor residensial yang sudah dibebaskan sejak April 2024, sektor komersial justru menghadapi beban ganda di tengah tekanan ekonomi saat ini.

Menurut Ishak Ismail, Presiden MIPFM, kebijakan ini tidak hanya tidak adil tetapi juga merugikan pengembangan properti. Dana pemeliharaan yang seharusnya dialokasikan untuk perbaikan fasilitas bersama seperti lift atau sistem bangunan, justru terkikis oleh pembayaran pajak.

MIPFM menegaskan bahwa pengenaan SST pada dana cadangan bertentangan dengan prinsip dasar pengelolaan properti berkelanjutan. Asosiasi ini berharap pemerintah dapat mempertimbangkan kembali kebijakan tersebut demi mendukung iklim usaha yang lebih sehat di Malaysia.

Pasar properti Melaka menunjukkan tren positif dengan pertumbuhan yang terkendali, berbeda dengan beberapa wilayah lain di Malaysia yang mengalami kenaikan harga terlalu cepat. Menurut analisis terbaru Rahim & Co Property Market Review 2024/2025, harga rata-rata rumah di negara bagian ini naik dari RM214.000 pada 2015 menjadi RM340.000 tahun ini, mencerminkan keseimbangan antara permintaan dan keterjangkauan. Sulaiman Saheh, Direktur Penelitian Rahim & Co, menyoroti bahwa Melaka termasuk salah satu pasar perumahan paling terjangkau di Malaysia berdasarkan rasio pendapatan terhadap harga.

Sektor perumahan Melaka mencatat rekor baru dengan 20.321 transaksi senilai RM6,7 miliar pada 2024, meningkat 20,5% dalam volume dan 15,5% dalam nilai dibandingkan tahun sebelumnya. Fiqri Rohaizad, Manajer Senior Layanan Penilaian Rahim & Co, mengungkapkan bahwa properti berbasis tanah menjadi andalan dengan potensi apresiasi yang menjanjikan. Sementara itu, pasar hunian tinggi mulai stabil dengan penyesuaian harga yang lebih realistis, menandakan kematangan pasar.

Di luar sektor residensial, properti industri di Melaka menghadapi tantangan kelebihan pasokan meskipun mendapat dukungan insentif pemerintah. Fiqri mengingatkan bahwa antusiasme pengembang terhadap proyek industri berisiko menciptakan ketidakseimbangan pasar, mirip dengan yang terjadi sebelumnya pada sektor ritel berbasis cloud. Tingkat hunian di beberapa kawasan industri belum pulih sepenuhnya, meskipun sektor komersial menunjukkan perbaikan bertahap dengan masuknya merek-merek besar seperti Jaya Grocer dan Uniqlo.

Wilayah pengembangan utama Melaka terbagi di tiga koridor—utara, tengah, dan selatan—dengan potensi berbeda. Kawasan selatan, khususnya di sekitar Jasin, dinilai memiliki prospek jangka panjang berkat transformasi lahan perkebunan menjadi kawasan terencana. Scientex Jasin Mutiara Botani Parkland dan Taman Merlimau Mutiara termasuk proyek yang patut diperhatikan. Fiqri menekankan bahwa meski peta mungkin tidak langsung menampilkan potensinya, dinamika kepemilikan lahan sebelumnya membuka peluang pengembangan baru.

Prospek Cerah XRP di Tengah Pertumbuhan Pasar Kripto Global

Analisis terbaru dari Morningstar menunjukkan potensi pertumbuhan signifikan bagi pasar aset digital, dengan proyeksi kenaikan 10% per tahun selama sepuluh tahun ke depan. XRP, sebagai salah satu kripto terkemuka, diprediksi akan mencatat performa lebih baik dari rata-rata pasar, terutama jika adopsi oleh lembaga keuangan terus meningkat. Dengan valuasi saat ini sekitar $2,20 per koin, analis memperkirakan harga bisa mencapai $5,75 pada 2035, meskipun tren historis menunjukkan kemungkinan lonjakan lebih tinggi.

Salah satu faktor pendorong utama adalah peran XRP dalam transaksi lintas batas melalui XRP Ledger, solusi blockchain yang dikembangkan Ripple. Dibandingkan sistem konvensional seperti SWIFT, teknologi ini menawarkan penyelesaian transaksi lebih cepat dengan biaya lebih rendah. Meski baru sekitar 200 institusi yang mengadopsinya, potensi ekspansi masih terbuka lebar seiring meningkatnya pemahaman sektor keuangan terhadap manfaat blockchain. Jika lebih banyak bank dan penyedia pembayaran beralih ke XRP, nilai aset ini bisa melampaui proyeksi konservatif.

Di sisi lain, rencana peluncuran ETF XRP spot yang sedang menunggu persetujuan SEC dapat menjadi katalis tambahan. Produk investasi semacam ini akan memudahkan investor ritel dan institusional untuk terlibat tanpa harus berurusan langsung dengan bursa kripto yang rumit. Permintaan dari kedua segmen ini berpotensi mendongkrak likuiditas dan harga XRP, terutama mengingat rekam jejaknya yang mencatat kenaikan 270% dalam tiga tahun terakhir.

Di tengah gejolak pasar global, investor kredit swasta justru melihat peluang emas di Hong Kong. Perusahaan seperti Gaw Capital Partners dan Blue Mountain Bridge Capital sedang mempersiapkan dana baru untuk menyuntikkan modal ke sektor properti komersial dan pengembang di kawasan Asia-Pasifik, termasuk kota metropolitan ini. Langkah ini diambil meskipun ketidakpastian ekonomi meningkat akibat berbagai faktor eksternal.

Aktivitas pembiayaan alternatif ini muncul ketika bank-bank konvensional mulai mengurangi eksposur mereka di sektor properti. Blue Mountain Bridge, misalnya, sedang menggalang dana sebesar US$250 juta dengan target parsial US$150 juta pada 2025. Perusahaan ini baru saja menyelesaikan pembiayaan senilai US$33,4 juta untuk properti kantor dengan imbal hasil menarik 15% per tahun. Di sisi lain, Gaw Capital yang mengelola aset US$34,4 miliar juga bersiap meluncurkan dana baru senilai US$2 miliar untuk investasi di berbagai kota besar Asia-Pasifik.

Kondisi pasar properti Hong Kong memang memberikan tantangan sekaligus peluang. Tingkat kekosongan properti komersial mencapai rekor hampir 20%, dengan harga yang telah merosot 40% dari puncaknya di 2019. Situasi ini membuat banyak pengembang, termasuk yang berkualitas tinggi, mulai mencari sumber pendanaan alternatif. Sun Hung Kai & Co bahkan telah meluncurkan divisi baru khusus untuk investasi dalam portofolio hipotek residensial senilai US$100 juta.

Tren ini terjadi bersamaan dengan pengetatan pembiayaan dari bank-bank tradisional. Data Hong Kong Monetary Authority menunjukkan penurunan 12,6% pinjaman properti pada akhir 2024 dibanding tahun sebelumnya. Para investor kredit swasta melihat ini sebagai momen tepat untuk masuk, dengan harapan bisa memperoleh imbal hasil di atas rata-rata sekaligus membantu pengembang bertahan di tengah kondisi pasar yang menantang.

Kebijakan suku bunga Bank Negara Malaysia (OPR) memiliki dampak yang lebih luas daripada sekadar angka di atas kertas—ia menjadi penentu vital bagi dinamika pasar properti nasional. Bagi pengembang, fluktuasi OPR memengaruhi biaya pembiayaan proyek, sementara bagi calon pembeli rumah, terutama pemula, hal ini bisa menjadi faktor penentu kemampuan mereka memiliki hunian. Dr. Muhammad Najib Razali, pakar ekonomi properti dari Universiti Teknologi Malaysia, menekankan bahwa stabilitas OPR tahun ini telah mendorong pertumbuhan konstruksi perumahan hingga lebih dari 20%, khususnya di wilayah urban seperti Kuala Lumpur dan Johor Bahru.

Namun, di balik pertumbuhan tersebut, tersembunyi tantangan mendasar terkait keterjangkauan. Najib mengingatkan bahwa mayoritas proyek perumahan baru masih berada di luar jangkauan masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah. Meskipun suku bunga hipotek yang stabil membantu memprediksi cicilan, hambatan seperti uang muka tinggi, syarat kelayakan kredit, dan ketidaksesuaian antara harga rumah dengan daya beli tetap menjadi penghalang. “Penurunan OPR mungkin bisa memberi stimulus jangka pendek dengan mengurangi biaya pinjaman, tetapi solusi berkelanjutan memerlukan intervensi kebijakan yang lebih holistik,” ujarnya.

Dari perspektif makroekonomi, kenaikan OPR justru berpotensi memperburuk situasi. Najib memperingatkan bahwa lonjakan biaya pinjaman akan berdampak ganda—menggerus margin pengembang sekaligus mengurangi daya beli konsumen. Di tengah ketidakpastian global seperti eskalasi perang dagang, Bank Negara mungkin perlu mempertimbangkan kebijakan akomodatif untuk melindungi sektor properti. Namun, ia menegaskan bahwa OPR bukan solusi tunggal. “Diperlukan sinergi antara kebijakan moneter, program pemerintah, dan komitmen pengembang untuk fokus pada segmen terjangkau,” tambahnya.

Kashif Ansari, CEO Juwai IQI, sepakat bahwa stabilitas OPR adalah indikator kesehatan pasar. Menurutnya, OPR yang tetap atau turun memberi sinyal positif bagi investor dan pembeli, meskipun perubahan tidak langsung terasa dalam waktu singkat. “Kondisi ekonomi Malaysia saat ini—pertumbuhan stabil, inflasi terkendali, dan lapangan kerja solid—tidak mendesak penurunan OPR,” jelas Ansari. Ia menambahkan, keputusan Bank Negara harus berbasis data empiris, bukan sekadar respons terhadap gejolak global. Kedua pakar menyimpulkan bahwa solusi krisis perumahan memerlukan pendekatan multidimensi, di mana OPR hanyalah salah satu faktor dalam peta kebijakan yang lebih luas.

Perekonomian China mulai menunjukkan geliat positif di sektor properti, ditandai dengan meningkatnya persaingan di antara pengembang untuk memperebutkan lahan premium di lokasi-lokasi strategis. Fenomena ini muncul seiring dengan relaksasi regulasi harga tanah oleh pemerintah daerah dan perubahan preferensi konsumen yang kini lebih mengutamakan hunian berkualitas tinggi. Data terbaru dari China Index Academy mengungkapkan, premi lahan di 22 kota besar telah stabil di kisaran 20 persen selama empat bulan terakhir, jauh melampaui angka 5-10 persen yang tercatat awal tahun ini.

Sinyal pemulihan semakin jelas terlihat di beberapa kota utama. Di Nanjing, sebuah lahan di distrik Hexi terjual dengan premi mencapai 43 persen, rekor tertinggi sejak 2020. Sementara itu, di Hangzhou, Binjiang Real Estate Group mengeluarkan dana hingga 5,2 miliar yuan untuk memperoleh sebidang tanah dengan premi hampir 70 persen. Transaksi besar-besaran ini menunjukkan kembalinya kepercayaan pelaku pasar meskipun tantangan struktural seperti masalah likuiditas masih membayangi.

Menurut Ma Qianli dari CRIC, kebangkitan aktivitas lelang tanah di awal tahun ini memberikan angin segar bagi industri properti China. Ia memprediksi bahwa pemulihan akan semakin menguat di paruh kedua 2025, didorong oleh program pembangunan kembali kawasan perkotaan. Optimisme ini kontras dengan situasi beberapa tahun silam ketika krisis properti melanda akibat pengetatan kredit dan penurunan minat pembeli.

Pasar yang sempat lesu selama pandemi kini mulai bergerak lagi, meskipun pemerintah daerah masih menghadapi tantangan dalam menjaga stabilitas fiskal yang selama ini bergantung pada penjualan lahan. Dengan kebijakan yang lebih fleksibel dan permintaan yang mulai pulih, sektor properti China berpotensi memasuki fase pemulihan yang lebih berkelanjutan dalam waktu dekat.

Dua direktur perusahaan properti kini berhadapan dengan tuntutan hukum setelah gagal memenuhi kewajiban dalam transaksi akuisisi senilai hampir RM10 juta. Jiankun International Bhd mengajukan gugatan ke Pengadilan Tinggi Penang terhadap Lee Khoon Eng dan Lee Phaik Choo dari Oriental Link Properties (M) Sdn Bhd karena wanprestasi dalam kesepakatan transfer saham.

Transaksi yang bermasalah ini berawal dari perjanjian jual beli saham bersyarat yang ditandatangani akhir 2023. Jiankun telah membayar uang muka RM3,5 juta untuk mengakuisisi 99,99% saham Oriental Link, namun pihak penjual dianggap melakukan penundaan dengan mengajukan berbagai syarat tambahan. Hal ini menyebabkan kerugian finansial bagi Jiankun yang berencana memperluas bisnis properti di wilayah utara Malaysia melalui akuisisi tersebut.

Dalam dokumen pengadilan, Jiankun meminta beberapa tindakan hukum termasuk penyelesaian transfer 6,27 juta saham dalam tiga hari atau pengembalian dana. Perusahaan juga meminta pembekuan sementara terhadap tiga aset properti terkait di Penang selama proses hukum berlangsung. Nilai gugatan mencapai RM12 juta yang mencakup ganti rugi umum dan bentuk kompensasi lainnya.

Kasus ini menjadwalkan tinjauan elektronik pertama pada Mei 2025 mendatang. Akuisisi Oriental Link sebenarnya merupakan bagian dari strategi ekspansi Jiankun yang ingin memanfaatkan portofolio properti di Penang, termasuk proyek Panchor Sanctuary Garden bernilai RM72,69 juta. Transaksi ini semula diharapkan dapat memperkuat posisi pasar dan meningkatkan kinerja keuangan grup.

Malaysia siap memainkan peran kunci dalam memperkuat ekonomi ASEAN menjelang 2025, dengan Johor muncul sebagai pusat pertumbuhan properti dan investasi yang dinamis. Laporan terbaru dari Henry Butcher Malaysia mengungkapkan bahwa posisi strategis negara bagian ini, didukung oleh proyek infrastruktur besar dan kemitraan dengan Singapura, menciptakan ekosistem yang menarik bagi investor domestik maupun asing.

Percepatan pembangunan di Johor Bahru dan kawasan Iskandar Malaysia diprediksi akan mendorong pertumbuhan di berbagai sektor properti. Infrastruktur kelas dunia seperti Rapid Transit System (RTS) Link dan Zona Ekonomi Khusus Johor-Singapura (JS-SEZ) semakin memperkuat daya saing regional Johor. Meski tantangan geopolitik global tetap ada, kondisi ini justru membuka peluang bagi Johor untuk berkembang sebagai hub logistik dan perdagangan yang vital di Asia Tenggara.

Lima sektor utama diproyeksikan menjadi penggerak investasi properti Johor pada 2025. Pertama, pusat data yang menjawab kebutuhan ekonomi digital. Kedua, industri manufaktur berteknologi tinggi, terutama semikonduktor. Ketiga, logistik yang didukung konektivitas transportasi yang makin baik. Keempat, properti residensial dan komersial di kawasan perkotaan utama. Kelima, pariwisata dan perhotelan yang terus berkembang berkat kedekatan dengan Singapura.

Pasar perumahan Johor menunjukkan tanda-tanda pemulihan, dengan kebijakan pemerintah seperti pengecualian pajak materai hingga akhir 2025 berhasil mengurangi persediaan rumah belum terjual. Minat investor asing, khususnya dari Singapura dan Tiongkok, juga meningkat signifikan berkat program MM2H yang direvisi dan fasilitas bebas visa. Kawasan-kawasan premium seperti Forest City dan Medini terus menunjukkan kinerja kuat, mencerminkan keyakinan pasar terhadap prospek jangka panjang Johor sebagai destinasi investasi properti yang menjanjikan.